- JFE フレームキット®
旗竿地・狭小地にアパートは建つ？軽量鉄骨という選択肢【首都圏対応】
はじめに
相続した土地や所有している敷地について、ハウスメーカーから「この土地は難しい」と言われた経験はありませんか。
- 入口が狭く、奥に建物を建てられる敷地（いわゆる旗竿地）でも、アパートは建てられるのか
- 特殊な工法だと、費用がかさむのではないか
- 狭い敷地でも、収益が見込める建物にできるのか
こうした疑問をお持ちの方に向けて、本記事では旗竿地・狭小地でのアパート建築が「難しい」とされる理由と、軽量鉄骨のJFEフレームキットがなぜそうした土地に対応できるのかを、施工会社の立場から解説します。
旗竿地・狭小地でアパート建築が「難しい」と言われる理由
旗竿地や狭小地でアパート建築が敬遠されやすいのには、はっきりした理由があります。
一つは、部材の搬入です。重量鉄骨造は柱・梁のサイズが大きく重いため、クレーンなどの重機で吊り上げて運ぶのが基本になります。入口が狭く重機が入れない敷地では、この搬入自体が成立しないことがあります。
もう一つは、法規制です。旗竿地は隣接する敷地と距離が近くなりやすく、建蔽率（敷地面積に対して建物を建てられる割合）をめいっぱい使って建てようとすると、防火地域・準防火地域と同等の耐火性能を求められるケースが増えます。木造での対応が難しくなり、選択肢が狭まる要因になります。
この2つの制約が重なることで、「旗竿地・狭小地はそもそも建築のハードルが高い」というイメージにつながっています。
JFEフレームキットが旗竿地・狭小地に強い理由
部材が人の手で運べる軽さ
JFEフレームキットの柱は75mm角と細く、部材自体が軽量です。重量鉄骨のようにクレーンなどで吊り上げなければ動かせない部材とは違い、入口までなんとか運び込めれば、そこから奥へは人の手で運搬できるケースが多くあります。
一言でいうと：クレーンや大型重機が入らない土地でも、部材を人の手で運べるため施工できる可能性があります。
基礎も木造並みの対応で済む
部材が軽いということは、建物にかかる荷重も軽くなるということです。JFEフレームキットは重量鉄骨と比べて約半分の地耐力（地盤がどれだけ建物の重さを支えられるかを示す強さの指標）で建物を成立させられるため、地盤があまり良くない条件でも、地中深くまで杭を打つような大掛かりな工事ではなく、地表近くの土を固める「表層改良」という比較的簡易な工事で済むケースがあります。基礎の形式も、面全体で建物を支える「べた基礎」や、壁の下だけを帯状に固める「布基礎」など、一般的な木造住宅で使われる基礎で対応できます。
| 項目 | 重量鉄骨造 | JFEフレームキット（軽量鉄骨） |
|---|---|---|
| 部材の搬入 | クレーン等の重機がほぼ必須 | 敷地条件によっては人力搬入も可能 |
| 基礎に必要な地耐力 | 高い地耐力が必要になりやすい | 重量鉄骨の約半分の地耐力で対応可 |
| 向いている敷地 | 開けていて重機が入れる敷地 | 旗竿地・狭小地など搬入経路が限られる敷地 |
※上表は一般的な傾向であり、実際の対応可否は個別の敷地条件により異なります。
旗竿地は「耐火」の条件もかかりやすい
旗竿地・狭小地は隣地との距離が近くなるため、防火地域・準防火地域に該当したり、実質的に耐火性能を求められたりすることが少なくありません。なお、これは旗竿地に限った話ではなく、隣地との距離が近い敷地であれば、旗竿地でなくても同様の傾向があります。防火地域・準防火地域にお持ちの土地がある方は、旗竿地かどうかにかかわらず関係してくるテーマです。耐火の要件が絡むと、木造・鉄骨それぞれでコスト構造が変わってきます。この点については、別記事「防火地域のアパートは耐火木造と鉄骨どちらが安い？」で詳しく解説しています。
狭い土地でも収益性を確保する工夫
JFEフレームキットは「梁勝ち」と呼ばれる工法を採用しています。一般的な鉄骨造の多くは、上下階の柱が同じ位置で真っすぐ通っている必要があります（柱が建物の重さを直接支えているため）。一方、梁勝ち工法は、各階の床を支える「梁」を土台として、その上に次の階の柱を立てる考え方です。柱は、直下に別の柱がなくても、梁さえあれば立てられます。そのため、柱が1階から最上階まで同じ位置で通っている必要がなく、階ごとに柱の位置を変えられるのです。
この特徴を活かすと、1階・2階・3階でそれぞれ異なる間取りを組むことができます。たとえば都内の旗竿地に建つ3階建てアパートで、1階をワンルーム中心、2〜3階を階段でつながるメゾネットタイプにするなど、家賃帯の異なる住戸を1つの建物に混在させ、投資を分散させるような設計も可能です（具体的な間取りは敷地条件により異なります）。
狭い敷地だからといって、間取りのバリエーションを最初からあきらめる必要はありません。
デメリット・知っておきたい制約
正直な情報開示のため、JFEフレームキットの制約もお伝えします。
- 4階建てにはできません。 3階建てまでが対応範囲です。4階建てを希望される場合は、他の工法をご検討いただく必要があります。
- 柱・ブレース（耐力壁の役割を果たす部材）の本数は減らせません。 木造の在来工法の柱・筋交いを鉄骨に置き換えた工法であるため、耐力壁として必要な本数は構造上決まっており、「この柱をなくしたい」「道路に面した壁を全面窓にしたい」といったご要望には応えられません。
- 建築費は木造より高くなります。 目安として木造の+15〜25%程度ですが、敷地条件・プラン・仕様により変動します。正確な金額は、ラフな図面をもとにした無料の概算見積もりでご確認いただくのが確実です。
ここまで読んで「うちの土地はどうなんだろう」と思われた方へ。ラフな敷地図・平面図だけで、1〜2週間・何度でも無料の概算見積もりを承っています。プランがまだ固まっていない段階のご相談も歓迎です。お問い合わせフォーム
家族に説明するときのポイント
土地の活用を検討する際、ご家族への説明材料として押さえておきたい点をまとめます。
- 重機が入らない土地でも、施工できる可能性がある工法であること
- 地盤条件が悪くても、大掛かりな地盤改良が不要な場合が多いこと
- プランや図面がまだ固まっていなくても、ラフな敷地図だけで概算相談ができること
よくある質問
Q. どのくらい狭い土地まで対応できますか？ 敷地の形状・道路幅・搬入経路によって個別に判断が必要です。まずはラフな敷地図をお持ちいただければ、施工可否を含めて診断いたします。
Q. 4階建てにすることはできますか？ できません。JFEフレームキットは3階建てまでの対応となります。
Q. 重機を一切使わずに施工できますか？ 敷地条件によります。人力搬入が基本ですが、対応可否は現地条件を踏まえた個別確認が必要です。
Q. 設立して間もない会社のようですが、対応は大丈夫ですか？ 当社は2023年設立ですが、在籍スタッフは各分野10〜20年の実務キャリアを持ち、特定建設業許可を取得しています。技術面・資金面ともに、腰を据えてお付き合いいただける体制を整えています。
ラフな平面図（手描きレベルで構いません）があれば、1〜2週間で概算見積もりをお出しします。お見積もりは何度でも無料です。プランがまだ固まっていない段階のご相談も歓迎します。
株式会社鷲見建築オフィス JFEフレームキット指定代理店｜販売から施工まで一貫対応 対応エリア：東京・神奈川・埼玉・千葉・茨城・栃木・群馬（部材販売は全国対応） お問い合わせはこちら
※本記事の価格・工期・制度に関する記載は執筆時点の情報です。法定耐用年数・税務の取り扱いは個別の条件により異なるため、詳細は税理士等の専門家にご確認ください。
