「働きながらできる！不動産投資で節税しつつ資産を増やすコツ」
Akira Negishi
給与所得者として、給与収入の多くは税金に回りがちです。しかし実は、税金の負担を減らしながら手元にもっとお金を残す方法があるんです。それが「不動産投資」。貯金や節約だけではなく、効率よく「税金対策」を行うことで、給与の他に収入を確保し、さらに長期的な資産形成も目指せるのが魅力です。今回は、不動産投資でどう節税効果を引き出せるか、詳しく見ていきましょう。
1. 不動産投資で給与所得を超えた「資産所得」を得る
サラリーマンの収入は給与所得が中心ですが、不動産投資は給与とは別の「資産所得」を生みます。アパートやマンションなどの「不動産」を購入し、家賃収入を得ることで、給与収入に加えて安定した収入源を確保できます。
例：サラリーマンとしての収入に加えて、家賃収入が入ってくる「大家さん」になると、収入の柱を増やせるメリットがあります。
2. 不動産投資でなぜ節税ができるのか？
不動産投資が節税に効果的な理由は、「経費」が認められることにあります。事業として不動産を運営する場合、利益を得るためにかかった支出は経費として差し引けるため、課税所得が減り、税金が少なくなります。
節税できるポイント
不動産を所有する際、以下の支出を経費として計上できます：
- 減価償却費 建物は年々価値が減るため、その減少分を経費として計上でき、課税所得を減らせます。
例：1,000万円の建物の減価償却期間が20年なら、毎年50万円が経費となり、課税所得が減ります。
- ローンの利息 不動産購入時のローン利息も経費にできるため、手元に残る資金が増えます。
例：年間返済額のうち利息が20万円であれば、その20万円分を経費にできます。
- 修繕費・管理費 物件を管理するための費用も経費にでき、例えばエアコンの修理費や清掃費も対象です。
例：管理会社に月1万円を支払う場合、年間12万円が経費として認められます。
- 固定資産税・都市計画税 不動産を保有する際にかかる税金も経費として計上でき、課税所得をさらに抑えることが可能です。
⇨ 「経費として差し引く」とは？
「経費として差し引く」とは、収入から費用を差し引くことで、税金がかかる「課税所得」を減らす方法です。課税所得が少なくなると、支払う税金も減り、手元に残るお金が増えます。
例：年間家賃収入200万円の物件に経費が87万円かかると、200万円 - 87万円 = 113万円が課税対象となり、節税効果を得られる仕組みです。
3. 節税効果を生む仕組み
実際にこれらの経費を計上することで、税金が少なくなる仕組みを見てみましょう。
例えば、家賃収入が年間200万円ある場合、以下の経費を差し引きます。
| 項目 | 金額 |
| 減価償却費 | 30万円 |
| ローン利息 | 20万円 |
| 修繕費 | 10万円 |
| 管理費 | 12万円 |
| 固定資産税 | 15万円 |
| 合計 | 87万円 |
収入から経費を引いた課税所得は、200万円 - 87万円 = 113万円 になります。この課税所得に税率をかけた分が、実際の納税額となるため、経費が多ければ多いほど納税額が少なくなるのです。
4. 減価償却期間の長さによるメリットとデメリット
建物の減価償却期間は短い場合と長い場合で異なる節税効果を持ち、状況に応じた選択が重要です。
- 減価償却期間が長い場合
- メリット：長期にわたって少しずつ経費に計上できるため、安定した節税が続きます。資産価値も維持しやすく、長期的な運用に適しています。
- デメリット：1年あたりの経費が少ないため、一度に大きな節税効果は得られません。将来、売却時の税金負担が増える可能性もあります。
- 減価償却期間が短い場合
- メリット：短期間で多くの経費を計上でき、すぐに節税効果を得やすいです。キャッシュフローも増え、他の投資に充てやすくなります。
- デメリット：減価償却が早く終わるため、長期的な節税効果は薄くなります。資産価値の減少が早く、見た目の資産価値が低くなる点にも注意が必要です。
まとめ
不動産投資は、給与に依存しがちなサラリーマンにとって、収入を増やしつつ税金を減らす強力な手段です。給与だけに頼ると、毎月の税引き後の収入が限られがちですが、不動産投資を通じて家賃収入を得ながら税金の負担を軽減すれば、キャッシュフローの改善が期待できます。
また、節税効果を活かした運用は、短期的な資金確保だけでなく、将来のライフプランを考える際にも大いに役立ちます。給与所得だけでなく資産所得も得られるようになると、ライフスタイルや資産形成の選択肢が増えるため、将来の選択に余裕が生まれます。不動産投資と節税の仕組みをうまく利用して、効率よく資産を増やしていきましょう！
